리얼티 인컴은 미국의 대표적인 상업용 부동산 투자신탁이다. 티커는 O이고 뉴욕에 상장되어있다. 부동산을 사업자들에게 빌려주고 렌트를 받아 투자자들에게 배당으로 환원하는 회사인데 주요 고객들의 면면을 보면 필수소비재 + 경기소비재 회사들이 대부분이다. 1969년 창립됐고 지금까지 52년간 존립해온 기업이다. 시가총액은 217억 달러(한화 약 24조)로 나름 규모가 있는 기업이며 미국을 대표하는 인덱스 S&P500에 포함돼있을 정도로 우량한 기업이다.
부동산 투자신탁을 영어로는 리츠(REITs)라고 하며 이것은 부동산의 Real Estate 와 투자신탁의 Investment Trust를 합쳐 만든 단어이다. 상업용 부동산을 주식시장에 상장하여 자금을 조달하고 임차인 or 기업에게 임대를 준뒤 임대료 수익을내는 아이디어가 리츠주식인데, 미국은 이런 리츠시장이 전세계에서 최대 규모를 자랑하며 매력적인 기업들이 많다. 그 중 대표적인 기업 리얼티인컴의 2020년 3분기 IR자료를 기반으로 설명을 해보겠다.
사업 BM과 포트폴리오
기업 CI에 쓰인 'The Monthly Dividend Company'에서 알 수 있듯 리얼티 인컴은 월배당주이다. 말그대로 매월 배당을 월급처럼 넣어주는 주식인데 배당받는 재미가 매우 쏠쏠하다. 우선 리얼티인컴은 매우 안정적인 임대 포트폴리오를 구성하고있다. 현재 주가 $58.36 기준 배당수익률 4.77%를 지급해주고있다.
세븐일레븐, Fedex 택배, 월마트, 홈디포 등 유명 기업들이 다수 포진돼있으며 소비재위주의 임차인들이 포진돼있다. 투자등급의 안정적인 기업들이 총 임차인의 52.6%를 차지하고있어 위기에도 안정적이다.
2017년 이후 리얼티인컴의 임차인들 중 실제 파산한 기업들의 목록이다. 아주 많아보지만 겨우 3%정도만 손실에 노출돼있다.
주요 임차인들의 업종에서도 예상 할 수 있듯 리테일이 주요 산업군이며 산업재쪽으로도 꽤 많은 부동산을 소유하고있다.
사업 현황
작년 12월 렌트 회수현황인데 총 93.6%의 월세를 회수했으며 회수하지 못한 업종은 AMC와 같은 영화관 그리고 피트니스 프랜차이즈들에서 임대료를 지불하지 못 하였다. 평상시 99~100%의 렌트 회수율을 자랑하던 리얼티인컴의 회수율에 금이간것은 아쉬우나 코시국에 평소 영업활동의 6.4%밖에 타격을입지 않고있다는 사실은 아주 훌륭한 성과라고 생각한다. 이들중 투자등급 임차인 렌트 회수율은 최근 세달간 100%로 압도적인 안정성을 자랑한다.
Gauging Supply Chain Risk In Volatile Times
Author Prerna Divecha Theme Aerospace & Defense Autos & Capital Goods Chemicals Conglomerates, Holding & Service Companies Gaming & Leisure Healthcare & Pharmaceuticals Leveraged Finance & High Yield Materials, Building & Construction Real Estate Retail & Consumer Products Technology, Media & Teleco...
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그리고 이번에 회수하지못한 렌트는 추후 모두 받기로한것이지 삭감이나 없어진 돈이 아니기때문에 결국 손실은 아니라는 얘기.
리얼티 인컴은 트리플 넷 리스(Triple Net lease) 라는 우리에겐 생소한 옵션으로 사업을 하는데. 이는 임대료를 포함한 재산세, 화재보험, 유지보수비용 이 3가지 비용을 모두 임차인이 지불하는것이다. 이런 방식의 계약은 임차인들에게 감가상각과 세금에의한 지출을 책임지게 함으로써 회사의 수익성 극대화에 도움이 된다.
보다싶이 부동산치고 아주 좋은 수익률(5~8%)을 기록하고있으며 대부분 10년이넘는 장기계약으로 임차인을 받기때문에 사업모델은 굉장히 우량하다고 볼 수 있다.
고배당 + 배당성장
리얼티 인컴이 자랑스럽게 내거는 슬로건이 있는데, 그건 바로 '27년 연속 배당성장'을 해주고있다는 것이다. 1994년부터 지금까지 배당은 꾸준히 올라오고있으며 108번의 배당성장 기록 & 연간 4.5%의 배당을 성장시켜 지급해주고 있다. 27년간 기업을 문제없이 운영하는것도 힘이 들텐데 매년 발전하는 모습이 대단한 기업이다.
적은 부채
리얼티인컴은 부채액 평균 약 3.3%의 이자를 지불하고있으며 이는 매우 낮은 이자율인데, 이는 낮은 부채비율을 유지하며 A등급의 높은 투자등급을 유지하기 때문이다. 운영진의 안정적인 사업을 유지하고자하는 모습을 엿볼 수 있다.
https://cbonds.com/bonds/549543/
International bonds: Realty Income, 3.25% 15jun2029, USD (US756109AW41)
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저평가 기회
내가 본 리얼티 인컴의 기회는 사업 실적대비 저렴한 주가와 기업의 성장성이다. 일견 상업용 리츠는 성장성이란 단어가 어색해 보일 수 있는데 리얼티인컴의 투자비전은 성장을 얘기하고 있다.
2019년 초보다 더 나은 실적을 기록하고있고 지속적인 부동산매입과 백신보급으로 점점 나아질 경제상황을 예상해보면 지금은 저평가 구간이라고 생각한다. 심지어 실물경제가 개판이었던 작년에도 배당을 인상해줬다.
최근 5년간 시가배당률을 보면 5% 근처에서 형성된적이 몇번 없다. 지금 리얼티인컴은 충분히 저평가에의한 높은 배당을 지급해주고있다.
영국 부동산시장 진출
최근 영국 부동산 매입에도 속도를 올리고있는 리얼티 인컴인데 아직 매출의 1.2%밖에 나오지않는 시장이지만 3분기 IR자료를 보면 영국 식료품판매 부동산에도 많은 관심이 있음을 알 수 있다.
대충 내용을 요약해보면 영국 진출의 이유는 크게 3가지로 요약 할 수 있는데
1. 영국 식료품 시장 규모는 최근 15년간 평균 3%가량의 성장을 보여주었다.
2. 영국의 대형마트 프랜차이즈 세인즈베리와 테스코는 강력한 재무제표를 보여준다
3. 영국의 할인마트 프랜차이즈들이 견고하게 지키고있는 시장에선 e커머스 시장의 위협이 그리 강하지않다.
거의 10년 전이지만 실제로 영국에 거주할때 테스코, ASDA, 세인즈베리, 리들, 알디 등 영국 내 할인마트를 가보고 상당히 저렴하게 물건을 샀던기억이있다. (ASDA는 심지어 한국 유학생들 사이에서 '아 싸다' 라고 불렸음ㅋㅋ) 코스트코가 아마존보다 훨씬 저렴하게 물건을 판매해 경쟁에서 우위를 가져가고 매출과 주가가 우상향하는것을보면 영국 식료품 시장역시 E커머스로부터 마켓쉐어를 지키거나 상생 할 수 있어보인다.
Realty Income Announces Pricing Of 10.5 Million Share Common Stock Offering
Realty Income Corporation (Realty Income, NYSE: O), The Monthly Dividend Company ® , today announced that a public offering of 10,500,000 shares of the company's common stock has been priced at a public offering price of $57.05 per share and is expected to close January 14, 2021. Net proceeds from t...
www.realtyincome.com
리얼티 인컴은 이번에 1050만주의 유상증자를 통해 미국과 영국의 부동산 자산을 추가로 매입하겠다고 공시했으며 투자금은 약 676.8만불(한화 7440억) 에 달한다. 경기가 불황일때 저렴하게 자산을 매입하는 모범적인 유상증자는 언제나 환영이며, 이런 적극적 투자의지를 보면 이 기업이 어떻게 긴 시간동안 위기를 기회로 만들어 성장해 왔는지 알 수 있다.
위기
경기민감 산업에게 코로나가 위기라는것은 이제 좀 식상한것 같고.... 내가생각하는 리테일 리츠의 위기는 e커머스시장과의 경쟁이다. 아마존, 쿠팡과 같은 기업의 낮은 마진 & 공격적인 마켓쉐어 확장 전략은 오프라인상권에 큰 위협으로 다가왔다.
https://news.einfomax.co.kr/news/articleView.html?idxno=4118045
아마존, 美서 온라인 약국 사업 시작…월그린·CVS 개장전 주가 급락 - 연합인포맥스
(뉴욕=연합인포맥스) 곽세연 특파원 = 아마존이 미국에서 온라인 약국 사업을 시작하기로 해 약국 체인점 주가가 급락하고 있다.17일 마켓워치에 따르면 월그린 부츠 얼라이언스는 개장전 9.8% 하락했다.
news.einfomax.co.kr
아마존이 온라인에서 약을 제조해 배송하면 리얼티인컴의 임차인인 월그린부츠나 CVS의 매출타격은 피할 수 없다.
https://www.chosun.com/culture-life/culture_general/2021/01/11/Q352BYN3RFET7MNFAAPCQTQR2Q/
‘승리호’ ‘매트릭스4’도 넷플릭스·HBO로… 영화관은 웁니다
www.chosun.com
넷플릭스와 HBO+, 디즈니+ 같은 OTT사업의 성장은 미래 영화관 프랜차이즈의 매출에 영향을 끼칠것이다.
그럼에도 불구하고 꾸준한 매수예정
정신 못차릴정도로 빠른 기술혁신과 생활 습관의 변화앞에 리얼티인컴의 임차인들 역시 힘든 시간을 보낼 것 같은가? '그렇게되면 최악의경우 공실률이 늘어날것이고 리얼티인컴은 부동산은 많은데 감가상각만 쳐맞고 실적과 주가는 두동강나겠지?', '그럴바에 그냥 기술주나 스토리텔링보고 미래산업 사는게 낫지않을까??' 이런 생각이 든다면 매수하면 안되고... 얘네가 배당지급에 문제가생긴다거나 아니면 27년 연속 배당상승 타이틀을 깰 가능성은 낮다고 본다. 에어컨도 없어서 선풍기랑 물수건으로 폭염 버티던 옛날에도 동네 마트는 갔고 사람들이 대형할인점가서 물건사오는걸 어찌 다 막을 수 있겠나.
세상의 변화는 우리의 상상보다 느리게 변하고 나보다 돈을 잘 벌어온 기업에 내돈을 맡겨서 일을 시키는것만큼 쉬운 투자는 없다. 수 없는 변화와 위기를 견뎌온 52년의 짬은 최소한 우리의 과대망상보다는 강할것이다.
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